隨著城市化進程步入內涵式發展新階段，城鎮危舊房改造成為保障居住安全、提升人居品質、優化城市空間格局、推動城市可持續發展的核心民生工程。市規劃和自然資源局花都區分局（下稱“花都區分局”）始終堅持以人民為中心的發展思想，錨定“規劃先行、分類施策、創新破題、有機更新”的工作方向，探索形成多元化危舊房改造實施路徑。目前，全區核發危房原址重建規劃許可49宗，落地全省首宗多業主商品住房自主更新項目及全省首宗多業主連片危舊商業物業自主更新項目，以標桿實踐推動了市級政策法規出臺與修訂，實現城市空間優化與民生福祉改善同頻共振，打造出具有花都特色、可復制可推廣的城市更新實踐樣本。

　　核心改造原則：堅守底線與精準施策并行

　　在危舊房改造工作中，花都區分局嚴守安全底線、公共利益底線與規劃管控底線，確立“以人為本、規劃引領、分類實施、創新機制”的總體原則，針對不同房屋權屬、建筑類型、風險等級的危舊房，摒棄“一刀切”改造模式，以差異化策略破解改造難題，兼顧居住安全提升、歷史風貌保護與城市功能完善。

　　規劃創新：實現從審批管理到制度供給的職能轉型

　　花都區分局主動轉變職能，從傳統審批管理者升級為政策創新與制度供給的推動者，為危舊房改造破除制度堵點：

　　實施彈性規劃管控：在嚴守安全底線與公共利益的前提下，對改建、擴建、原拆原建項目給予合理指標彈性，支持通過技術優化實現建筑功能與品質提升；

　　建立公益導向面積激勵機制：明確新增建筑面積優先用于補齊市政、公共服務及公共安全設施，引導改造項目平衡私益需求與公共利益，完善社區綜合服務功能；

　　探索長效制度創新：持續推進土地并宗、產權置換等開發方式研究，優化確權登記政策流程，著力打通改造全鏈條制度瓶頸，構建常態化、長效化推進機制。

　　分類施策：構建多元化改造實施體系

　　結合房屋產權屬性、建筑規模、使用功能等實際情況，花都區創新形成三類可落地、可操作的改造路徑，實現危舊房改造的精準覆蓋：

　　模式一：單一權屬原址重建

　　對于單一產權房屋，經房屋安全鑒定機構評定為局部或整幢危房的，花都區分局在規劃審批中嚴格執行“四不”剛性要求——不增加原有合法產權建筑面積與建筑高度、不擴大基底面積、不改變四至關系、不變更房屋使用性質。聚焦結構安全加固與建筑風貌協調，實現危房精準煥新。目前全區已核發49宗危房原址重建工程建設工程規劃許可證，高效解決單一產權房屋的結構安全隱患。

　　模式二：分類推進危舊房拆建改造

　　針對不同權屬類型的拆建項目，花都區委、區政府切實履行主體責任，全面統籌危房改造各項工作，制定危房改造實成片連片施方案，建立“部門統籌、鎮街主責、社區落實、黨員帶頭”的四級聯動工作體系。花都區分局分路徑制定實施細則，兼顧存量盤活、民生保障與業態升級：

　　直管公房轉型保障性住房：對有土地證無房產證的直管公房，以現狀測繪報告作為合法權屬面積、建筑高度、基底及四至關系的報建依據；項目納入保障性住房范疇，按住宅功能先行辦理報建手續，由實施主體同步完善土地用途變更流程。新增建筑面積僅限用于補齊市政基礎設施、公共服務設施與公共安全設施，改造用地紅線兼顧保障道路通行能力。同時，支持直管公房調整建筑功能為公共服務設施。2025年，花都區核發花東鎮復興街14-16號、花山鎮兩龍大街17、19號等5個保障性租賃住房項目規劃許可，辦理集群街1號黨群服務中心項目規劃核實，有效盤活存量公房資源，擴大保障性住房供給，提升老舊小區的公共服務管理質量。

集群街1號

　　多業主商品住房自主更新：遵循“誰受益、誰出資”原則，由業主作為改造主體，實施“原拆原建、不增加戶數”的成套化改造。新增面積重點用于完善公共服務配套、優化垂直交通系統，地上計容建筑規模增量原則上不超過30%，切實提升商品住房居住品質。2025年1月，全省首宗多業主商品住房集群街2號自主更新項目完成竣工驗收及不動產登記，成功交房，為同類項目提供了實踐范本。

多業主商業物業業態升級：花都區分局堅持“原拆原建、用途不變、基底及四至基本維持”的改造要求，在保留歷史建筑元素的基礎上推動商業空間提質。作為廣東省首宗多業主連片危舊商業物業自主更新典范，新華坊項目保留青磚外墻、紅瓦等歷史肌理，實現“修舊如初”；同步引入釘金繡非遺體驗館、大師工坊等業態，通過增設屋頂花園、串聯商業動線，破解原建筑二層空間利用率低的痛點，實現歷史傳承與商業煥新雙贏。

　　新華坊

　　模式三：跨宗地成片連片自主更新

　　以“完整街區”理念為統領，突破單幢改造局限，對城鎮多幢危舊房在原權屬用地范圍內統一規劃、整體報建。改造過程嚴格落實“不增加戶數、不改變原建筑用途”要求，明確改造范圍、實施內容、產權分配方案等核心事項，經區政府審批同意后，依法辦理建設工程規劃許可、規劃核實、確權登記等全流程手續。目前，福寧路15-17號、車輛廠自主更新等項目正按該模式穩步推進，通過增加停車泊位及居民活動空間系統補齊片區公共設施短板，推動城市更新向縱深發展。

　　示范突破：標桿項目的立法與實踐價值

　　集群街2號多業主商品住房自主更新項目于2025年1月順利驗收交房，作為花都區危舊房改造的破冰項目，其先行先試經驗形成了多重示范效應：

　　一是助推地方政策出臺：項目實踐成果直接推動《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》落地，為全市危舊房改造提供了明確的政策執行依據；

　　二是支撐法規修訂完善：項目改造經驗為《廣州市國土空間規劃條例》修訂提供實踐支撐，2025年12月1日實施的該條例第五十六條，明確“為改善民生、增加公益設施或公共空間，可適當增加建筑面積”，并允許建筑間距、退距、密度等指標采取不低于現狀的技術管控措施，為改造工作筑牢法律保障；

　　三是打造創新實踐樣本：驗證了“業主自主、政府引導、國企實施”模式的可行性，實現居住條件改善、業主資產增值與城市有機更新的多重目標，為后續同類項目提供全流程操作參考。

　　總結與展望

　　花都區危舊房改造工作始終緊扣民生需求與城市發展雙重目標，以創新規劃破解改造難題，以分類施策實現精準更新，既解決了當下居住安全突出問題，又為城市高質量發展預留空間。未來，花都區將持續深化規劃改革創新，完善政策支持體系，推動更多危舊房改造項目落地見效，不斷提升城市品質與居民獲得感，奮力書寫老城市新活力的花都篇章，踐行“城市讓生活更美好”的發展愿景。